Stižu nam milijuni, hoće li riješiti problem Hrvata? Bosanac dao tri modela za rušenje cijena

Tri od četiri mlade osobe u Hrvatskoj ne mogu si priuštiti najam ili kupnju nekretnine. Ne čudi da "roditeljsko gnijezdo" napuštaju tek oko 31. godine života, najkasnije u Europskoj uniji. I dok smo možda neslavni rekorderi, nismo jedini koji muku muče.

Zabrinjavajuća je situacija u svim zemljama članicama, upozorila je talijanska europarlamentarka Irene Tinagli (Partito Democratico/S&D), inače predsjednica posebnog Odbora za stambenu krizu u EU parlamentu. Milijuni Europljana su u problemu. Hrvati također.

Ako niste naslijedili nekretninu od roditelja, ili vam obitelj ne pomogne s kupnjom stana ili kuće, gotovo je nemoguće doći do vlastitog krova nad glavom. 

Najam je priča za sebe. U nekim europskim gradovima za rentu morate izdvojiti 70-80 posto plaće, negdje i više. A priuštivo stanovanje podrazumijeva da biste mjesečno najviše 30 posto svojih prihoda trebali trošiti na to. 

Foto: Marko Picek/PIXSELL

"Hrvatsku s ostatkom Europe povezuju isti izazovi: dostupnost stanovanja za mlade, kasnije osamostaljivanje, nedostatak ponude u urbanim sredinama te potreba za boljim korištenjem postojećeg stambenog fonda", upozorava hrvatska zastupnica u EU parlamentu i bivša ministrica turizma Nikolina Brnjac (HDZ/EPP), čija je koordinatorica iz kluba zastupnika Europske pučke stranke. 

Isti problemi diljem EU

Alarm za uzbunu upalio se u Bruxellesu. Nepristupačne cijene ne pogađaju više samo obitelji i pojedince s niskim, već i one sa srednjim prihodima u Europi. I to nije jedini izazov - u EU trenutačno nedostaje oko 10 milijuna stanova. "Vidjeli smo zabrinjavajuće simptome u svim zemljama članicama. Ovo nije društvo u kakvom želimo živjeti", kaže Tinagli. Problemu pokušava doskočiti Posebni odbor za stambenu krizu u EU (HOUS), osnovan krajem 2024. Poseban znači da je i privremeni. Stvoren je da bolje istraži i razumije problem koji je bitan u nekom trenutku. Obično djeluje godinu dana, no produžen mu je mandat za šest mjeseci - i istječe u srpnju. 

Što čini do tada i kako može smanjiti glavobolje Europljana, pa i Hrvata?

Odbor je povijesna prekretnica - prvi je ovo put da se Bruxelles bavi rješavanjem tekuće stambene krize diljem EU. 

Osim toga, po prvi put imamo i europskog povjerenika za energiju i stanovanje Dana Jorgensena. Međutim, Odbor ne donosi zakone i neće biti "spasitelj" s instant rješenjima. Tu je da istraži i analizira uzroke koji su doveli do ove poprilično ozbiljne krize. 

Njegov najvažniji doprinos do sada je Izvješće o stambenoj krizi u EU, koju je Europski parlament usvojio prošlog mjeseca, i koji ima preporuke za povećanje ponude stanova, mobilizaciju ulaganja, brže izdavanje dozvola, regulaciju kratkoročnog najma i jaču borbu protiv špekulativnih kupnji. Jednostavno rečeno, pojašnjava Brnjac, Parlament je na temelju izvješća Odbora definirao politički smjer prema kojem će Komisija, države članice i financijske institucije EU-a dalje djelovati. 

"Stambene politike su uglavnom u nadležnosti država. Odluke o stambenim projektima, kome se i gdje trebaju dodijeliti i usmjeriti sredstva su većinom nacionalne pa i regionalne odluke. Ali ovo nije samo lokalni problem - jer ih vidimo svugdje tako da je očito da se nešto događa na višoj razini", smatra Tinagli. 

U praksi to znači da će gradovi i županije imati snažniju ulogu jer upravo oni, na temelju analiza i lokalnih potreba, moraju reći koliko je potrebno priuštivih kuća i stanova. Na temelju toga će države članice će definirati nacionalne prioritete i konkretne programe ulaganja pa pregovarati s Europskom komisijom o financijama. 

STAMBENA KRIZA /

Stanovi u dijelu Hrvatske sve skuplji, cijene najma idu i do 2000 eura!

Zašto divljaju cijene?

Cijene stanova obično su rezultat odnosa ponude i potražnje. No tijekom godina granice su se pomiješale. 

"Nekretnine su se prije 10-15 godina prvenstveno koristile za stanovanje obitelji ili parova. Danas su zahtjevi drugačiji. Javila se potreba za privremenom upotrebnom nekretnina zbog mobilnosti radnika, tu su i studenti koji, primjerice, žive u kućama i stanovima jer nemaju studentski smještaj. Tu je turizam i kratkoročni najam. Kada sam bila mlađa, nitko ne mi pomišljao da uđe u tuđu kuću kao turist. Odvratna je bila i pomisao da ćete spavati u tuđem krevetu. Ali danas je taj fenomen procvao", pojašnjava talijanska političarka. 

U mnogim je mjestima veliki dio stambenog fonda namijenjen turističkim, a ne životnim namjenama. To znači manju ponudu za obitelji i samce. Cijene skaču, dodaje, jer je turističko tržište samo po sebi skuplje pa to stvara anomalije na tržištu. 

Još je jedan problem što su nekretnine postale investicijske imovine - uz njih se veže profit. "Cijene su rasle i privlačile pozornost investitora koji kupuju i trguju nekretninama da povećaju zaradu. To diže cijene i istiskuje ljude koji trebaju smještaj za život", napominje stručnjakinja. 

Zbog toga su, kaže, počeli razmatrati moguća rješenja stambene krize. "Postoje problemi i vezani za ponudu, koja je kruta. Ne možete nastaviti graditi bez ikakvih ograničenja, a postoji i određena količina zemljišta koju možete koristiti. Tu je i ogroman broj kuća koje su prazne pa se postavlja pitanje kako ih vratiti na tržište?“ naglašava Tinagli.

Prema njezinim riječima, problem se odnosi i na smanjenje ponude socijalnih stanova, jer su mnoge zemlje prestale provoditi stambene politike. "Obrazovanje, zdravstvo, mirovinski sustav i stanovanje bili su četiri glavna stupa države blagostanja. Ali u 20–30 godina stanovanje je zanemareno jer su kreatori politika mislili da ljudi s većim prihodima i bogatstvom mogu brinuti o svom stanovanju. No to se nije dogodilo. Vidjeli smo porast potražnje i za pristupačnim stanovima, a ponuda pristupačnih i socijalnih stanova se smanjuje", kaže. 

Brnjac naglašava kako ne postoji jedno rješenje za stambenu krizu. I Europski parlament i Europska komisija misle da je potreban paket mjera. 

Foto: SIPA/Sipa Press/Profimedia

Četiri stupa rješenja

"Prvi stup se tiče povećanja ponude stanova: više gradnje, brže izdavanje dozvola, digitalizacija administrativnih postupaka, prenamjena zapuštenih lokacija i bolja upotreba postojećeg fonda zgrada", kaže. Drugi stup se odnosi na financiranje i bolje korištenje europskih fondova, veće uključivanje Europske investicijske banke, povoljnije kreditne instrumente, kombinaciju bespovratnih sredstava i zajmova te prilagodbu pravila o državnim potporama. "Što se tiče Hrvatske, imamo na raspolaganju 172 milijuna eura iz Urbanog razvojnog fonda za potrebe stanovanja", naglašava Brnjac. 

Treći stup odnosi se na regulaciju tržišnih poremećaja, u što ulazi kratkoročni najam, a četvrti je borba protiv špekulacija na tržištu nekretnina. "Cilj nije zaustaviti turizam, nego uspostaviti ravnotežu između turizma i stanovanja. Mi smo u Hrvatskoj već kroz Zakon o turizmu ponudili rješenja za ograničavanje rasta kratkoročnog najma na način koji je univerzalno primjenjiv", pojašnjava hrvatska eurozastupnica.

Tinagli ističe kako se neki problemi mogu rješavati na europskoj razini, primjerice kroz financijsku regulaciju i regulaciju kratkoročnog najma, koji su povezani s jedinstvenim tržištem: "Ako želimo pomoći državama članicama da podrže javna ulaganja u socijalno stanovanje – to je nešto što se već sada radi putem kohezijskih fondova i investicijskih programa EU za određene vrste socijalnog stanovanja. Ali možemo učiniti više da to podržimo". 

U prijevodu, iako se problemi rješavaju na lokalnoj razini, EU može identificirati probleme i politike koje se mogu provesti, a onda uključiti nacionalne vlade i države članice da naprave svoj dio kroz koordinirati pristup. Tako se, smatra Talijanka, može pomoći mnogim Europljanima. 

Pitanje svih pitanja je - hoće li biti dovoljno sredstava za rješavanje stambene krize u Europi? Tinagli ističe da se novac za socijalno stanovanje već može povući kroz kohezijske fondove i druge  programe - uključujući Recovery and Resilience Facility (RRF). Španjolska je dobar primjer zemlje koja najviše koristi ove fondove. 

KORISNI SAVJETI /

Imate susjede iz 'pakla'? Provjerite kako se možete zaštititi: 'Postoje dvije linije obrane'

'Novac nije problem'

"Države članice mogu pregledati kohezijske fondove iz ovog mandata i povećati dio sredstava namijenjenih stanovanju. Poziv je započeo u rujnu, a zemlje su imale rok do 31. prosinca da predstave nove planove i naznače koliko dodatnog novca, uz već planirani, žele prenamijeniti za stanovanje", dodaje Tinagli. Kaže - problem nije u nedostatku europskog novca, već u tome da članice odluče kako ga koristiti i kojem projektu ga dodijeliti.

U idućem dugoročnom proračunu EU (MFF) planira se namjenski fond za stanovanje, no čak i ako to ne uspije uvjerava - države članice i dalje će imati pristup velikim sredstvima iz Nacionalnog regionalnog partnerstva, što čini značajan dio sljedećeg proračuna EU-a. "Svaka zemlja može pristupiti sredstvima, a na vladi je da odluči kako će trošiti. Velik naglasak stavljen je na socijalno stanovanje. EU kaže – dajem vam mogućnost pristupa ovim sredstvima za socijalne svrhe, na vama je da odlučite želite li i koliko ovog novca posvetiti stanovanju", dodaje.

Brnjac ističe i priliku iz Socijalnog klimatskog fonda putem kojeg će se financirati ulaganja u energetsku učinkovitost i obnovu zgrada, ali i Europski fond za konkurentnost kojim će se financirati socijalna infrastruktura i omogućiti potpora za dekarbonizaciju zgrada.

Jedan mladi novinar iz Pariza u Bruxellesu je podijelio da svake večeri vidi studente koji čekaju u redovima za besplatnu hranu jer im previše novca odlazi na stanarinu. Tinagli se nadovezala da plan EU komisije iz prosinca stavlja veliki naglasak na studentski smještaj. "Naravno, ne možemo graditi studentske domove iz Bruxellesa, ali možemo pritisnuti vlade. Primjerice, Erasmus+ ima resurse koji bi se mogli koristiti za studentski smještaj. Politička poruka iz Bruxellesa bi trebala biti svojevrsni alarm, poziv na buđenje za države članice da smo posvetili puno prostora, pažnje i javnih rasprava pitanju studentskog stanovanja. Nadam se da će države članice to prihvatiti". 

ZNANJE NAJJAČI ADUT /

Fizičari s PMF-a idu na Međunarodni turnir u SAD: Provjerili smo kako teku pripreme

Europski plan za priuštivo stanovanje

Europska komisija je u prosincu predstavila Europski plan za priuštivo stanovanje kao dio šire strategije za rješavanje stambene krize u EU. Plan podrazumijeva povećanje ponude stanova, poticanje ulaganja, regulaciju kratkoročnog najma i podršku ranjivim skupinama. Njime se države članice potiče da kombiniraju nacionalne i europske fondove te provedu mjere koje stanovanje čine priuštivijim za građane.

Predviđa i mobilizaciju novih ulaganja u nekoliko smjerova - dodatnih 10 milijardi eura kroz InvestEU u 2026. i 2027., najmanje 1,5 milijardi eura iz prijedloga država članica i regija za preraspodjelu kohezijskih fondova te dodatnu podršku iz Socijalnog klimatskog fonda. U novom dugoročnom proračunu EU-a za razdoblje 2028.–2034. otvorit će se dodatne mogućnosti financiranja. Najavljeno je i da nacionalne i regionalne razvojne banke i institucije ciljaju uložiti ukupno 375 milijardi eura do 2029.

Hrvatski zastupnik u EU parlamentu Gordan Bosanac (Možemo!/Zeleni), zamjenski član HOUS odbora, potvrdio nam je da je Hrvatska iz kohezijskih fondova prenamijenila 52 milijuna eura za politike stanovanja. Nije to velik novac, dodaje, ali smatra da je važan korak u pravom smjeru. 

Osim toga, još je 285 milijuna eura prenamijenjeno za obranu, pa će taj novac biti iskorišten za dvostruku namjenu - civilnu i vojnu. "Uložit će se u ceste, pruge, a koliko sam shvatio, i obilaznica oko Zagreba će biti financirana kao obrambeni projekt". Druge prenamjene uključuju i 200 milijuna u konkurentnost i 154 milijuna u vodne projekte. 

Foto: Philippe BUISSIN/European Union 2026 - Source: EP

Bosanac podsjeća da će idući EU proračun biti fleksibilniji, što će zemljama članicama omogućiti da same definiraju prioritete i povuku sredstva za stanovanje. No, na tragu kao Tinagli, upozorava: "Važnije je kako ćemo ga trošiti i što ćemo njime financirati, a ne koliko ga ima. Brine me što nema osiguranja da taj novac ne ode u privatne poslovne investicije za izgradnju novih Airbnb smještaja, umjesto u priuštivo stanovanje". 

Prema njegovu mišljenju, novac bi trebalo usmjeriti u javne stanove čime bi se povećao stambeni fond i srušile cijene stanova. Osim Zagreba, koji gradi nove jedinice u Podbrežju, tome se okreće sve više gradova. Rok za iskorištavanje ovih sredstava je do kraja 2027., s mogućnošću produženja još dvije godine, no Bosanac naglašava da je važno početi što prije.

Tinagli je istaknula kako je građevinski sektor vrlo spor u inovacijama te da je potrebno podržati nove materijale i metode gradnje kako bi stanovi bili jeftiniji, učinkovitiji i energetski održiviji. Brnjac kontrira - nije dovoljno reći smo "gradimo više". 

"U Europskoj uniji se procjenjuje da je oko 20poto postojećeg stambenog fonda neiskorišteno. Zato aktivacija praznih stanova, obnova zapuštenih zgrada, prenamjena brownfield lokacija i bolje korištenje državne i javne imovine mogu donijeti rezultate relativno brzo i uz niže troškove", kaže. 

Što je s Hrvatskom gdje postoji dojam da stalno niču nove zgrade?

Foto: Ivo Cagalj/PIXSELL

Tri modela za niže cijene 

Kao jedan od ključnih problema kod nas Bosanac vidi tzv. financijalizaciju stanovanja. "Imamo 600 tisuća praznih stanova koji ne služe za življenje, nego zaradu i štednju poput zlatnih poluga. Prvo bismo trebali aktivirati te prazne stanove u dugoročni najam", kaže.

Procjenjuje - kada bi se 200 tisuća stanova aktiviralo u dugoročni najam, cijena rente bi u Zagrebu sa 700-800 eura mogla pasti na 300 ili 400. Savjetuje i jačanje javnog fonda stanova u vlasništvu gradova i županija s pristupačnim cijenama najma. 

Bosanac posebno ističe i treću opciju - model stambenih zadruga, gdje se građani okupljaju, kombiniraju vlastiti kapital s podrškom države, grada i banke te grade stanove s povoljnim uvjetima, uz obvezu da ih ne mogu koristiti za kratkoročni najam ili preprodaju. Tako se osigurava da ljudi stječu stanove ili rente po nižim cijenama. 

Puno je polemike upravo oko kratkoročnog najma, kojem je Hrvatska pokušala doskočiti uvodeći porez na nekretnine. Bosanac pojašnjava da u zapadnoeuropskim zemljama 60 posto ljudi živi u dugoročnom najmu, što za nas zvuči strašno jer imamo kulturu vlasništva nekretnina i nekulturu najma. Podstanar u Hrvatskoj zna da sutra može završiti na ulici. 

Dugoročni ugovori, kaže, ipak štite stanare: "Potpisuju se na 30-40 godina, čak garantiraju da vaša obitelj može nastaviti živjeti u tom stanu. Jedna potpuno druga logika koje nema u Hrvatskoj, ali imamo kulturu stjecanja nekretnina. Što je isto okej, ali onda treba paziti da se ne dogodi da netko pokupuje deset nekretnina zato što ima novaca i onda na njima zarađuje kroz kratkoročni najam, a mlade obitelji si ne mogu si priuštiti čak ni najam, a kamoli da grade svoju nekretninu". 

Istina je da se država počela hvatati u koštac s nekretninskom krizom. Brnjac kaže kako smo "usklađeni s preporukama i smjerom europskih politika" te da "Hrvatska Vlada već provodi reforme koje EU danas prepoznaje i potiče". 

NESLAVNI PRVACI EU /

Bosanac prozvao dva dalmatinska grada: 'Hitno ih treba staviti pod kontrolu!'

'Hrvatska ne čeka Europu da riješi problem'

"Hrvatska ne čeka da Europa sve riješi umjesto nas, nego europski okvir koristi za vlastite konkretne politike, što i čini", smatra Brnjac. 

Osim poreza na nekretnine, novi Zakon o priuštivom stanovanju naglasak je stavio na aktivaciju praznih stanova. Ministarstvo graditeljstva potvrdilo nam je da su do kraja javnog poziva u veljači dobili 960 zahtjeva vlasnika koji su spremni dati stan državi na upravljanje. U usporedbi sa 600.000 praznih nekretnina, smatra Bosanac, to i nije neki uspjeh. 

Poprilično je oštar po tom pitanju: "To je još mjera nagrađivanja onih koji imaju prazne stanove. Mislilo im se iskrcati još više novaca privremeno kako bi taj stan stavili u dugoročni najam. Mislim da nam treba puno jača porezna politika - ako imaš stan koji ničemu ne služi, onda stvarno trebaš platiti veliki porez". 

Osim toga, Bosanac zaključuje da je potrebno povećati i broj nekretnina u javnom vlasništvu. Što,kaže, država ne radi. "Neki dan su opet imali oglas da prodaju državne nekretnine i stanove, umjesto da ulože u njih, obnove ih i stave u dugoročni najam i tako sruše cijene rente. Napravi se korak naprijed, a dva natrag". 

Ipak, Brnjac napominje kako je Europska komisija u okviru Europskog plana za priuštivo stanovanje već prepoznala određene nacionalne modele kao dobre prakse. U tom kontekstu, tvrdi, kao pozitivan primjer izdvaja se i hrvatski model priuštivog najma APN. 

Kao uzroke visokih cijena nekretnina ona ističe premalu ponudu, nedovoljno iskorišten stambeni fond i poremećeno tržište. "Problem na koji su usmjerene sve mjere o kojima govorimo nije manjak stanova, nego manjak priuštivih stanova. Zato rješenje ne može biti ni samo gradnja ni samo aktivacija postojećih nekretnina, nego kombinacija oboje". 

Poanta je, dodaje, da se stanovanje vrati svojoj glavnoj svrsi - da bude dom, a ne investicija.

NET I VOYO /

Prijavite se na Net.hr s istom e-mail adresom kojom ste pretplaćeni na Voyo i čitajte sadržaje bez oglasa!

POGLEDAJTE VIDEO: Pljušte prijave za priuštive stanove, stručnjaci skeptični: 'Baš me zanima kako će to riješiti'